In Nederland wordt de leenvorm en het aflossingspatroon bij schulden voor verwerving van een eigen woning voor een belangrijk deel bepaald door de fiscale behandeling. Afhankelijk van bepaalde criteria valt een schuld in een van de beide volgende categorieën:

• box 1: eigenwoningschuld, materieel komt het er op neer dat de rente aftrekbaar is voor zover die meer is dan het eigenwoningforfait. Hoewel de schuld geen hypotheekschuld hoeft te zijn is deze dat vaak wel, en spreekt men vaak over hypotheekrenteaftrek.
• box 3: De schuld is aftrekbaar bij de bepaling van het vermogen.

Vaak is het eerste voordeliger (de marginale belastingvermindering is bijvoorbeeld in schijf 2/3 bij 5% rente 42% van 5% is 2,1%, tegen maximaal 1,2% in het tweede geval), maar als de rente gelijk is aan het eigenwoningforfait of lager dan is het (bij voldoende vermogen) gunstiger als de schuld niet kwalificeert als eigenwoningschuld (de marginale belastingvermindering is nihil in het eerste geval, en weer maximaal 1,2% in het tweede geval).

Aflossing van de eigenwoningschuld is fiscaal gezien niet het spiegelbeeld van opnieuw lenen, resp. weer bijlenen: het afgeloste bedrag behoort na opnieuw lenen nooit meer tot de eigenwoningschuld waarvan de rente aftrekbaar is, zelfs niet als het een nieuw huis betreft.

Wet herziening fiscale behandeling eigen woning [bewerken]

Naar aanleiding van het Begrotingsakkoord 2013 is er de Wet van 20 december 2012 tot wijziging van de Wet inkomstenbelasting 2001 en enige andere wetten in verband met de herziening van de fiscale behandeling van de eigen woning (Wet herziening fiscale behandeling eigen woning) die bepaalt dat voor nieuwe hypotheken het volgende geldt.

De rente is alleen aftrekbaar in box 1 als de lening contractueel in maximaal 30 jaar ten minste volgens een annuïtair aflossingsschema volledig wordt afgelost, en dat de feitelijke aflossing hier ook aan voldoet. Hiermee wordt bedoeld dat het contractuele aflossingsschema en de feitelijke aflossingen zodanig zijn dat op ieder moment de restschuld niet hoger is dan bij annuïtaire aflossing.

Er wordt met hele kalendermaanden gerekend. Op ieder moment (althans op een aantal toetsmomenten waaronder de jaarwisselingen) geldt:

waarbij:

• B₀ het startbedrag van de schuld
• B_x de maximaal toegestane restschuld
• x het aantal verstreken gehele kalendermaanden van de looptijd
• n de totale looptijd van de schuld in maanden, gerekend vanaf het moment van aangaan van de schuld tot de maand waarin de schuld geheel moet zijn afgelost, doch ten hoogste 360.^[1]
• i de maandelijkse rentevoet (als fractie, dus percentage gedeeld door 100; dit is een rentevoet per jaar van )

Aangezien de maximale restschuld op ieder moment wordt voorgeschreven en niet op zichzelf een minimale aflossing per periode kan ook eerst sneller en later langzamer dan annuïtair worden afgelost, zoals bijvoorbeeld bij een lineaire hypotheek met dezelfde looptijd.

In principe vervalt de aftrekbaarheid definitief als niet meer aan de eisen is voldaan, maar voor kortstondig afwijken van het aflossingsschema en betalingsregelingen is er enige coulance. Bij meerdere leningen wordt de aftrekbaarheid per lening apart beoordeeld. In gevallen waarin de rente niet aftrekbaar is in box 1 telt de schuld mee in box 3. (Om hier voordeel van te hebben moeten er wel bezittingen in box 3 tegenover staan; de waarde van de eigen woning telt niet mee in box 3.)

Behoudens een overgangsregeling voor bestaande gevallen verdwijnen de fiscale begrippen KEW, SEW en BEW. Bij dergelijke combinaties van vermogensopbouw en een aflossingsvrije hypotheek worden zowel het opgebouwde vermogen als (zoals volgt uit het bovenstaande) de hypotheekschuld in aanmerking genomen in box 3. Aangenomen dat een hypotheek in box 3 valt is vermogensopbouw fiscaal gelijkwaardig met aflossing.

Het onderscheid tussen eigenwoningschuld waarvan de rente aftrekbaar is (de eerste 30 jaar) en waarvan dat niet zo is (daarna) vervalt, want het bovenstaande gaat behoren tot de definitie van eigenwoningschuld.

Voorbeeld [bewerken]

Bij een looptijd van 30 jaar en een rente van 0,3% per maand is het maandbedrag bij annuïtaire aflossing (rente plus aflossing) per maand 0,45% van de hoofdsom. De eerste betaling is dus voor 2/3 rente en voor 1/3 aflossing.

Oude gevallen [bewerken]

Populair waren constructies waarbij enerzijds maximaal van de hypotheekrenteaftrek gebruik werd gemaakt doordat tussentijds niet geleidelijk werd afgelost, en anderzijds op fiscaal gunstige wijze werd gespaard voor het uiteindelijk ineens aflossen van de hele hypotheekschuld. Sinds 2013 zijn deze constructies voor nieuwe gevallen niet meer mogelijk, zie boven.

IB art. 10bis.1 bepaalt dat een (deel van een) lening die op 31 december 2012 de status had van eigenwoningschuld de status van "bestaande eigenwoningschuld" krijgt. De lening houdt gedurende de rest van de lopende termijn van 30 jaar recht op aftrek. Een tot de "bestaande eigenwoningschuld" behorende lening verliest zijn status niet door bijvoorbeeld de beëindiging van de rentevastperiode of het – al dan niet gelijktijdig met een verhuizing – oversluiten van de lening bij dezelfde of een andere aanbieder. Alleen bij aflossing of bij toepassing van de bijleenregeling wordt de "bestaande eigenwoningschuld" lager. Wie duurder gaat wonen en daarvoor extra geld leent moet enerzijds de oude lening oversluiten en anderzijds een aparte extra lening sluiten om de oude rechten voor wat betreft de oude schuld te bewaren. Voor de nieuwe eigenwoningschuld gelden de nieuwe regels.

Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (het WEW) heeft in eerste instantie voorwaarden vastgesteld voor de Nationale Hypotheek Garantie volgens welke bij verhuizing wel aan de nieuwe voorwaarden voldaan moet worden. Men zou dan dus moeten kiezen tussen afzien van deze garantie en afzien van de oude fiscale rechten. De regering heeft het WEW echter verzocht de regels zodanig aan te passen dat bestaande spaar- en/of aflossingsvrije hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie meegenomen kunnen worden naar een volgende woning, zonder dat eigenaren verplicht worden annuïtair af te lossen, dit alles binnen de kaders van het WEW om veilige en verantwoorde borgstelling te realiseren. Het WEW heeft inmiddels toegezegd de regelgeving in deze zin aan te passen.^[2]

Vermogensopbouw voor uiteindelijke aflossing [bewerken]

De Kapitaalverzekering Eigen Woning (KEW; traditionele spaarhypotheek / levenhypotheek en de traditionele beleggingshypotheek), is ontstaan bij de invoering van de Wet inkomstenbelasting 2001. De Spaarrekening Eigen Woning (SEW) en de Beleggingsrekening Eigen Woning (BEW) werden mogelijk door de wettelijke invoering van het banksparen in 2008. De voordelen hieruit zijn in principe belast in box 1 (art. 116 en 116a), maar meestal geheel of gedeeltelijk vrijgesteld (art. 118 en 118a). Door het vallen in box 1 vallen ze, ook als ze zijn vrijgesteld, niet in box 3.

De KEW is een specifieke vorm van levensverzekering. Middels een kapitaalverzekering wordt een vermogen opgebouwd om op de einddatum (een deel van) de hypotheek af te lossen. De verzekeringnemer heeft de keuze tussen een verzekering met gegarandeerde uitkering of een verzekering waarbij de inleg wordt belegd.

De SEW en BEW zijn respectievelijk een geblokkeerde spaar- en beleggingsrekening. Evenals bij de verzekeringsvariant dient de uitkering aangewend te worden om de hypotheek (gedeeltelijk) af te lossen.

Criteria voor het vallen in box 1 [bewerken]

De definities van een Kapitaalverzekering Eigen Woning en een Spaar- of beleggingsrekening Eigen Woning zijn zo veel mogelijk gelijk. De belangrijkste zijn:

• De verzekeringnemer/spaarder/belegger heeft een eigen woning met een eigenwoningschuld.
• Volgens de voorwaarden van de verzekering/rekening zal er eenmalig een uitkering, resp. een deblokkade van de rekening of het beleggingsrecht zijn, ter aflossing van de eigenwoningschuld, wordt tenminste 15 jaar achtereen ingelegd, en zal de hoogste inleg niet hoger zijn dan 10x de laagste inleg (bandbreedte-eis van 1:10). De regels kwamen voort uit de vóór 2001 geldende regels voor kapitaalverzekeringen in het algemeen (d.w.z. niet noodzakelijk gekoppeld aan een eigen woning). Zie fiscale regels kapitaalverzekeringen vóór 2001.

Zolang aan de voorwaarden wordt voldaan blijft er sprake van een kapitaalverzekering/bankrekening eigen woning en valt deze in box 1, er hoeft dus geen vermogensrendementsheffing te worden betaald over het opgebouwde vermogen; eventuele belastbaarheid in box 1 is pas van toepassing in het jaar van uitkeren. Het in principe belaste rendement is het ontvangen bedrag verminderd met het totaal van de betaalde bedragen.

Zodra niet meer aan de voorwaarden wordt voldaan wordt het gedurende de verstreken looptijd behaalde rendement (de waarde op dat moment verminderd met de totale premie/inleg) belast in box 1, en verhuist de kapitaalverzekering/bankrekening naar box 3.

Vrijstelling [bewerken]

Het rendement is niet belast indien de uitkering beneden de vrijstelling blijft die geldt in het jaar van uitkering (de vrijstelling wordt jaarlijks geïndexeerd); het jaar van aangaan van de overeenkomst is dus voor de hoogte van de vrijstelling niet relevant. In 2012 bedroeg de vrijstelling per persoon:

• € 34.900 indien ten minste 15 maar minder dan 20 jaar is ingelegd
• € 154.000 indien ten minste 20 jaar is ingelegd

Indien de uitkering de vrijstelling overschrijdt dan wordt een evenredig deel van het gedurende de looptijd behaalde rendement belast in box 1. Hierbij wordt de volgende formule gebruikt: {uitkering - vrijstelling} / uitkering x (uitkering - betaalde premie/inleg) = belaste uitkering.

De vrijgestelde bedragen gelden in totaal voor het hele leven van de belastingplichtige.

De regering overweegt de minimumtermijnen van 15 en 20 jaar (fiscale klem/beklemming) te laten vervallen. Er wordt overigens niet verwacht dat hier veel gebruik van zal worden gemaakt, want afkoop is meestal niet aantrekkelijk.^[3][4]

Rente [bewerken]

In de praktijk is bij een spaarhypotheek, zowel in de verzekeringsvariant als in de bankspaarvariant (Spaarrekening Eigen Woning) de spaarrente die de rekeninghouder ontvangt op de kapitaalverzekering/spaarrekening gelijk aan de hypotheekrente die over de hypotheek betaald dient te worden. Om een kapitaal op te bouwen gelijk aan de hypotheekschuld wordt bij een renteverhoging de periodieke inleg op de kapitaalverzekering/spaarrekening verlaagd en omgekeerd. De wijziging van de periodiek te betalen hypotheekrente wordt daarmee gedeeltelijk gecompenseerd.

Dit systeem heeft een rentedempende werking. Als tegen het eind van de looptijd de waarde van de kapitaalverzekering dicht bij de hoofdsom komt kan het zelfs zijn dat bij een renteverhoging de totale netto periodieke betaling (dat wil zeggen de totale periodieke betaling verminderd met het voordeel van de belastingaftrek) lager wordt, en omgekeerd.

Regeerakkoord 2012 [bewerken]

Volgens het Regeerakkoord 2012 zal de hypotheekrenteaftrek in sommige gevallen in aanmerking genomen gaan worden tegen een lager tarief: maximaal een tarief dat vanaf 52% elk jaar met 0,5%-punt verlaagd wordt.

Commissie Van Dijkhuizen [bewerken]

De Commissie Van Dijkhuizen stelt voor de hypotheekrenteaftrek voor zowel nieuwe als bestaande gevallen te laten plaatsvinden op basis van annuïtaire aflossing, zonder verplichting tot feitelijke aflossing, en wel tegen het tarief van de nieuwe eerste schijf, en stelt voor dit tarief ook te laten gelden voor het eigenwoningforfait. Voor bestaande gevallen wordt de schuld op 31 december 2013 als uitgangspunt voor het schema van annuïtaire aflossing genomen.

De commissie stelt ook voor de rente op de restschuld na verkoop van de eigen woning aftrekbaar te maken gedurende bijvoorbeeld 12 jaar, zowel voor wie een ander huis koopt als voor wie gaat huren.